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深圳豪宅打新:1615批客选604套房!最贵一套近七千万

发布时间:2022-09-23 07:57:31

9月18日夜间,招商玺家园登记人名册公示,共1615批客户成功登记。

上千人,入围比例2.7:1,招商玺家园已经成为今年深圳打新热度的排头兵。而在网络上搜索相关词条,“深圳今年最值得打新的楼盘”是自媒体们对它的普遍评价,清一水的好评下面,网友们将其调侃为“红到没人敢黑”的项目。

但招商玺家园真的适合“无脑冲”吗?打新成功最高赚5000万是否噱头?入围比例如此之高,招商玺家园能否“日光”?南都·湾财社记者近日实地走访了太子湾片区,实探招商玺家园。

实探

太子湾唯一住宅盘,靠地铁看海景

但价值兑现仍需时间

位于蛇口半岛的太子湾片区,坐享大/小南山、赤湾山、微波山、深圳湾、伶仃洋、15公里滨海长廊等稀缺的山海景观,自然景观丰富。

从规划上来看,太子湾片区以22万吨级邮轮母港为依托,斥巨资打造了170万㎡的航母级国际滨海城。片区同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、仓库、文化艺术、国际学校、国际医院、交通核心枢纽等多元业态。其中的旗舰商业是由香港集团打造的亚洲旗舰K11+DPARK。

规划图

综合来看,太子湾片区具备自然资源、人文资源、商业地标、网红胜地等多元化属性。而招商玺家园,则是太子湾片区内仅有的住宅地块。

因此,其周边配套也较为全面。

交通蛇口港地铁站C口出站200多米距离便是招商玺家园,公共交通方面,招商玺家园临近深圳地铁2号线,向西一站到赤湾站可以换乘5号线直达前海三区,向东7站到后海站可换乘11号线直达福田中心区。

12号线太子湾站(预计于今年开通试运营),距离蛇口邮轮中心仅300米,北面是南海大道、港湾大道,南面望海路延长段。

商业片区有约46万㎡的商业体量,其中有购物中心、滨海餐饮、休闲娱乐等样式多样的商业模式,形成海平线上的香榭丽舍大街;周边还有K11及D-PARK两大品牌Shopping mall。

资源 太子湾片区内规划了一所国际学校,为深圳市南山中英文学校太子湾实验部(“太子湾学校”NCIC实验部),即南山中英文国际部。周边学校还有育才一小、育才二中。

整体来看,太子湾片区规划很全面,但仍需要时间兑现。

走在太子湾片区随处可见运载建筑材料的卡车和泥头车,空气中弥漫着沙尘,影响能见度,雾霾感较重。从兑现时期来看,K11预计2024年底开业,片区整体的建设周期预计少则2年。

招商玺家园附近工地。

片区另一个一直被居民诟病的点在于蛇口的陆路交通。招商玺花园临近望海路,该条道路高峰期开车到南山片区容易堵车。

不过这一问题随着望海路快速化改造工程的开展有望解决,去年,深圳市交通运输局发布《关于开展望海路快速化改造工程社会稳定风险调查公众参与的通告》,透露望海路将改造为“地下快速路+地面主干路”的复合通道,项目工期为72个月,仍需要时间兑现。

市场

一二手差10万元/㎡,买到即赚千万?

片区内小户型流通性较弱

目前太子湾片区只有招商玺一个住宅产品,片区二手估值可能没有参考标的。

只是说起招商玺家园,大多数购房者的第一反应就是招商双玺家园。两个项目名字只差一个字,且直线位置1公里左右(测距),两者无论是地段还是产品都具备可比较性。

而其中购房者们最关注的点便在于,招商玺家园能否像双玺一样创造“5000万蹲”的“神话”开盘记录。

招商双玺位于南山区蛇口片区海上世界,2018年5月,双玺三期时光道收官之作开盘,预售备案价格为8.17万-15.4万元/㎡,整体均价约12.12万元/㎡。其中,B区2栋的72套房子,均价在5500万左右。据了解,该项目有666人交了定金,参与摇号抢167套房,每人选房时间仅限2分钟,超时作废。开盘当天有购房者蹲在现场等待摇号买房,这一幕被网友看到调侃为“5000万蹲”,意思是就算你有5000万,也要先蹲着等摇号。

而招商玺家园同样被不少购房者评为今年最值得打新的楼盘,原因便在于同双玺之间的价差。

目前海上世界双玺204平的4室1厅在中介网站上挂牌总价为4680万,折合单价约22.8万元/㎡。而此前有大户型300多平的房源在二手网站上挂牌最高超过25万元/㎡的单价,双玺普遍大户型挂牌单价都在20万+/㎡。

而根据9月13日招商玺家园取得的预售证来看,项目推出共604套房源,以123-127㎡2-3房为主,还有少量425㎡的大户型(68套)。备案价格方面,项目单价区间在10万-16.27万元/㎡之间,平均备案价为11.23万元/㎡。

同双玺的二手相比,招商玺家园10万元/㎡左右的价差成为大众关注的重点。“买入400平左右的户型相当于躺着也能翻个倍,回报率惊人。”这是市场对招商玺的普遍看法,但动辄5000万+的门槛也让这成为深圳少数人的选项。

那么招商玺总价千万级别的小户型又是否具有“无脑冲”的条件呢?从市场的声音来看,能不能买入120+㎡的户型仍存争议。

一方面,蛇口片区的大小户型之间的价差存在分化。

例如招商双玺目前挂牌的房源并非全部20万+,其87平的2室1厅小户型房源市场挂牌单价普遍在14万-17万元/㎡左右。

招商双玺。

另一方面,片区内小户型弱流通性为预期价值带来不确定性。

“小户型可能未来在市场上流通性不会很好。”一位近期有在南山买房计划的购房者告诉记者,她在蛇口有一套半岛城邦的80多平房源,已经挂牌近1年仍没有卖出,原因就在于小户型房源在蛇口片区的流通性不高。这同样导致她对于片区小户型房源的二手预期不高,“两年后交房,再据产权证日期起限售三年,加起来也有四五年了,不确定性因素太多。”

分析

“金九”最火新盘,招商玺可能“日光”

尽管褒贬不一,但招商玺家园产品的“网红”属性仍给了部分购房者坚定持有的信心。“1500万以内是很好的打新标的”、“120平看海不香吗”、“限价太香了”,在高回报率面前,还是有多数购房者愿意尝试打中的可能性。

综合来看,招商玺家园的产品价值、地段价值的稀缺性以及二手溢价预期,是当前市场上不可多得的“打新”标的。但同时,考虑到功能性和实用性,以自住为需求的家庭豪刚购房者们,在选择120㎡+的两房/三房户型时仍需要注意在未来三到五年内是否满足居住需求,一旦有置换的需求,成本如何计算等问题。

无论如何,从项目的冻资情况来看,招商玺家园实现“日光”的可能性仍非常大,招商玺家园的开盘,也将点燃深圳“金九”最旺的一把火。

文章来源 原标题深圳豪宅打新1615批客选604套房!最贵一套近七千万

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